Fenomena Gazundering Guncang Pasar Properti Inggris, Pembeli Pangkas Harga Mendadak

Di tengah kegembiraan persiapan pindah rumah, Sarah, seorang ibu dengan dua anak, harus menelan pil pahit. Sehari sebelum penukaran kontrak untuk penjualan rumah lamanya, pembeli secara mengejutkan memangkas tawaran harga sebesar £15.000. Kejadian ini, yang dikenal sebagai 'gazundering', adalah praktik di mana pembeli secara mendadak menurunkan harga yang telah disepakati sesaat sebelum transaksi menjadi mengikat secara hukum. Meskipun masih tergolong jarang, Asosiasi Conveyancing Inggris melaporkan bahwa fenomena ini semakin marak dan mendesak pemerintah untuk segera memberlakukan reformasi yang telah direncanakan, alih-alih menunggu hingga tahun 2029.

Bagi Sarah, situasi ini sangat memukul. Ia dan suaminya telah merenovasi rumah teras mereka dan berencana membeli rumah empat kamar milik orang tuanya di pedesaan. Seluruh proses berjalan lancar hingga agen properti mereka menyampaikan kabar buruk tersebut. Pembeli mengklaim telah melakukan riset lebih lanjut tentang area tersebut dan memutuskan untuk menawar lebih rendah. Di satu sisi, menerima tawaran yang lebih rendah berarti kerugian finansial. Di sisi lain, menolak tawaran tersebut juga akan menimbulkan biaya tambahan, seperti biaya hukum dan biaya pindahan yang sudah terbayar, serta risiko kehilangan rumah impian mereka.

Apa Itu Gazundering dan Mengapa Terjadi?

Gazundering adalah taktik di mana seorang pembeli menurunkan tawaran yang telah disepakati sesaat sebelum penukaran kontrak. Praktik ini menempatkan penjual dalam posisi sulit: menerima harga yang lebih rendah atau berisiko kehilangan penjualan, yang bisa meruntuhkan seluruh rantai transaksi properti mereka dan berpotensi menggagalkan pembelian rumah baru. Fenomena ini dimungkinkan karena di Inggris dan Wales, tawaran pembelian properti tidak mengikat secara hukum sampai kedua belah pihak menukarkan kontrak. Proses ini, dari penerimaan tawaran hingga penyelesaian, rata-rata memakan waktu 120 hari.

Selama periode panjang ini, banyak hal bisa berubah, termasuk kondisi pasar atau preferensi pembeli. Statistik menunjukkan bahwa satu dari tiga penjualan rumah di Inggris dan Wales gagal sebelum penukaran kontrak. Ketidakpastian inilah yang dimanfaatkan oleh pembeli untuk melakukan gazundering, terutama dalam kondisi pasar yang berpihak pada pembeli (buyer's market), di mana jumlah properti yang tersedia lebih banyak daripada jumlah pembeli potensial.

Dampak Ekonomi dan Seruan Reformasi

Dampak dari gazundering tidak hanya dirasakan oleh individu penjual, tetapi juga memiliki konsekuensi ekonomi yang lebih luas. Menurut Kementerian Perumahan, Komunitas, dan Pemerintah Daerah Inggris, kegagalan penjualan properti sebelum penukaran kontrak merugikan penjual sebesar £400 juta dan perekonomian secara keseluruhan sebesar £1,5 miliar setiap tahunnya. Angka ini mencerminkan biaya-biaya yang timbul dari proses yang gagal, seperti biaya hukum, survei, dan biaya pindahan yang harus dibayar ulang.

Pemerintah Inggris sebenarnya telah menyusun rencana reformasi untuk pasar jual beli rumah yang bertujuan mengatasi masalah seperti gazundering. Reformasi ini diharapkan dapat memangkas waktu penyelesaian transaksi hingga empat minggu dan menghemat rata-rata £650 bagi pembeli rumah pertama. Namun, jadwal implementasi reformasi ini masih jauh, yaitu pada akhir masa parlemen saat ini di tahun 2029. Kementerian terkait menyatakan bahwa mereka berencana menghentikan gazundering dengan memperkenalkan perjanjian yang mengikat secara hukum, mencegah pembeli mundur di menit terakhir tanpa alasan yang sah, dan memberlakukan denda bagi mereka yang melanggar.

Strategi Menghindari Risiko Gazundering

Meskipun gazundering adalah masalah yang kompleks, ada beberapa langkah yang dapat diambil penjual untuk meminimalkan risikonya:

• Komunikasi Jelas dengan Agen Properti: Tegaskan kepada agen bahwa kondisi keuangan Anda tidak memungkinkan negosiasi ulang di menit-menit terakhir. Ini akan membantu agen menetapkan batasan yang jelas dengan calon pembeli.
• Persiapan Dokumen Sejak Awal: Minta pengacara Anda untuk mengumpulkan semua dokumen yang diperlukan, seperti dokumen Land Registry, dokumen otoritas lokal, hasil pencarian drainase, air, dan lingkungan, serta mengisi kuesioner informasi properti segera setelah properti Anda dipasarkan. Ini mengurangi waktu dan peluang bagi pembeli untuk mencari alasan menurunkan tawaran.
• Pertimbangkan Perjanjian Reservasi: Dalam perjanjian ini, pembeli membayar biaya untuk memesan hak membeli properti selama periode tertentu. Penjual setuju untuk tidak menjual kepada orang lain selama waktu tersebut. Jika salah satu pihak mundur, ada penalti finansial.
• Tawaran Mengikat Bersyarat: Ini adalah perjanjian untuk membeli rumah, tetapi hanya jika kondisi tertentu terpenuhi terlebih dahulu, seperti penjualan terkait atau kesepakatan hipotek. Jika kondisi tersebut tidak terpenuhi, Anda dapat membatalkan kesepakatan tanpa penalti finansial.

Fenomena gazundering di pasar properti Inggris memberikan pelajaran berharga tentang pentingnya kepastian hukum dan transparansi dalam transaksi properti. Bagi investor ritel di Indonesia, meskipun praktik gazundering spesifik ini mungkin tidak umum karena perbedaan sistem hukum, prinsip-prinsip dasarnya tetap relevan. Penting untuk selalu memastikan semua perjanjian jual beli properti memiliki kekuatan hukum yang mengikat sejak awal, melakukan uji tuntas (due diligence) yang menyeluruh, dan memahami dengan cermat semua klausul kontrak. Kesadaran akan dinamika pasar, baik itu pasar pembeli atau penjual, juga krusial untuk melindungi investasi dan menghindari potensi kerugian tak terduga.

Disadur dan ditulis ulang oleh redaksi Regular Investor dari pemberitaan BBC Business.